Quando a casa está pronta, mas o papel não: o risco invisível que quase derrubou uma venda

Você sabia que uma casa pode estar construída, linda, habitada, com tudo em ordem — e mesmo assim não estar regularizada no cartório de registro de imóveis?

Sim, isso acontece com mais frequência do que parece. E essa semana, quase perdemos uma venda importante por causa exatamente disso. O caso terminou bem, conseguimos resolver a tempo, mas ele nos lembra de um ponto crucial nas transações imobiliárias: a importância da documentação estar 100% em dia.

E é sobre isso que falamos no nosso tradicional café de domingo.

Se você perdeu o vídeo, aqui vai um resumo completo — e ampliado — do que aconteceu, por que isso é tão importante e o que você pode (e deve) fazer para evitar surpresas desse tipo.

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O caso: tudo certo… até não estar

Estávamos conduzindo uma negociação avançada.
Casa impecável.
Localização privilegiada.
Preço ajustado.
Comprador decidido.

Tudo caminhava perfeitamente — até chegarmos à etapa de conferência da documentação.

E aí veio a surpresa: no cartório, constava apenas o terreno. Nenhuma menção à casa construída sobre ele.

O imóvel, apesar de contar com o habite-se (documento emitido pela prefeitura atestando que a construção está pronta e habitável), não estava averbado na matrícula. Ou seja: a casa existe de fato, mas não de direito. Não para o cartório, que é onde se registra oficialmente a existência do imóvel como ele é hoje.

E isso, infelizmente, impede a venda — especialmente se o comprador precisa de financiamento ou se deseja um processo seguro, com todas as garantias legais.

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Mas como isso acontece?

Esse tipo de situação é mais comum do que se imagina, principalmente em cidades de médio porte ou em imóveis construídos há alguns anos.

Veja o caminho que muitos proprietários seguem, às vezes sem saber que estão deixando algo incompleto:

1. Compram o terreno e constroem a casa
2. Concluem a obra e tiram o habite-se
3. Mudam para a casa e vivem normalmente ali por anos
4. Mas não fazem a averbação da construção na matrícula do imóvel

A última etapa — a averbação — é a que atualiza oficialmente a matrícula do imóvel no cartório, incluindo os dados da construção: metragem, número de cômodos, padrão de acabamento, etc. Sem ela, o imóvel continua sendo registrado apenas como um terreno.

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Por que isso é um problema tão sério?

Quando a construção não está averbada:

• A casa não pode ser financiada por bancos — o banco não empresta dinheiro para algo que “não existe” no papel.
• O comprador corre riscos jurídicos, pois está comprando uma realidade diferente daquela registrada.
• O imóvel pode ser avaliado por um valor bem inferior — já que, para efeitos legais, trata-se apenas de um lote.
• Em casos mais graves, o comprador pode desistir da compra, frustrando toda a negociação.

No nosso caso, o comprador estava preparado para assinar. Mas ao descobrir essa falha, ficou naturalmente inseguro. Afinal, ninguém quer investir em algo que não tem respaldo legal completo.

Felizmente, conseguimos resolver a tempo. Mas nem toda negociação sobrevive a uma surpresa desse tipo.

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A solução: como regularizar a situação

Se você é proprietário e está pensando em vender, aqui está o que precisa ser feito:

1. Tenha o habite-se em mãos – esse é o primeiro passo, emitido pela prefeitura.
2. Contrate um engenheiro ou arquiteto para elaborar o projeto “as built” (como construído), caso a planta original não reflita exatamente a casa construída.
3. Leve essa documentação ao cartório de registro de imóveis, junto com o habite-se, e solicite a averbação da construção.
4. Atualize a matrícula do imóvel com todos os dados da edificação.

Esse processo pode levar algumas semanas, dependendo da cidade, mas é fundamental para garantir a segurança da transação.

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E se você é comprador?

Fique atento a esse detalhe na hora de analisar a documentação. Pergunte ao corretor ou à imobiliária:

• A casa está averbada na matrícula?
• O habite-se foi emitido?
• A matrícula do imóvel está atualizada?

Se não estiver, saiba que o processo de regularização pode ser feito, mas ele leva tempo e tem custo. Em algumas negociações, as partes entram em acordo para que o vendedor regularize antes da venda ou descontem o valor necessário.

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A curadoria certa faz toda a diferença

É por isso que nós, aqui na [nome da sua imobiliária], não abrimos mão do serviço de curadoria documental. Antes de anunciar um imóvel, fazemos uma análise criteriosa da documentação. E quando encontramos esse tipo de situação, orientamos o proprietário a regularizar antes de colocar à venda — evitando que o sonho de alguém seja interrompido por uma simples omissão.

Cuidar da documentação é cuidar da segurança, da confiança e da fluidez da venda.

E é exatamente isso que queremos entregar para você.

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Ficou com dúvidas? A gente te ajuda.

No vídeo do café deixamos uma caixinha de perguntas para você tirar suas dúvidas. Se quiser, pode falar conosco por aqui também. Nossa equipe está pronta para te orientar e evitar que esse tipo de surpresa apareça na sua negociação.

Mais do que vender casas, nosso trabalho é garantir que os caminhos até a realização de um sonho sejam claros, seguros e confiáveis.

Até o próximo café. E até o próximo capítulo dessa jornada que é transformar imóveis em lares.